酒店地产的市场动态方向

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中国酒店业在过去三十年的狂飙突进使得中国市场成为全球酒店业最重要的增长点，也是发展动力的引擎之一，这些投资驱动的酒店业发展背后是基于中国政府的城市化战略的推动而实现的。换句话说，是中国政府财政密码“土地财政”的一个衍生产品：通过出让土地完成城市化战略的同时，驱动城市服务功能的发育，继而完成现代服务业的发育和发展。

故此，实际的操盘手“房地产开发企业”逐渐成为了中国酒店资产的实际投资人，这种土地换酒店的城市化发展模式在塑造中国城市现代化的同时也塑造了中国酒店业。如果按照实际投资人属性进行分类的话，这就是房产系酒店。

英国古典经济学家大卫李嘉图是第一个用“土地级差地租”来阐述土地价值的，这种阐述的核心在于：不同位置的土地会有不同的价值，亦即不同的土地类型其营运综合成本和获得的收益之间的等级差，构成了土地价值的基本判断标准，但是在城市区域内也同样适用。目前这个经济学的价值判断思想一直被遵循。我相信房产系酒店的投资人在初始投资阶段是认可这个价值判断的。所以早期的房产系酒店，精品迭出，构建了中国酒店资产的核心框架和资产分布。

随着地产商的业务扩展，酒店成为一种从政府手中获得土地的重要工具，这一阶段的房产系酒店资产则显得参差不齐，既有惊艳的度假酒店，也有默默无闻甚至烂尾的酒店隐蔽在混沌的三四线城市中。

另外一方面，随着中国房地产开发进入“高周转时代”，酒店逐渐成为一种比较边缘的投资资产，这使得该时代的酒店资产具备很多实质性的质量问题，这种问题的后患就是后期酒店面临巨大的资本支出压力，并且资产配置的价值逻辑几乎被忽略。

这基本构成了中国房企系酒店资产的品质特征：1、地域上分散不均质；2、品牌和管理配置上品牌驳杂；3、资产经营方式多元，委托管理、特许等等。

我们从资本市场视角来看的话，这样的酒店资产组合一定会被打破。如果梳理这些类型的酒店资产，既不均质也不互补，管理模式甚至不完全兼容。换句话说：房企系的酒店资产组合基本上都达不到资本市场上市的要求，同时资产回报率也不支持其上市的目标。这就是中国酒店资产投资退出困境的写照之一，由此带来的后果就是投资酒店成为一个资本消耗极大的决策，同时还会拖累房地产企业的高周转战略，市场的无情其实就是一个综合平衡之后的舍弃。

随着酒店资产的增加，房产系酒店不得不面临一个战略问题：是继续做业主还是成立管理公司自己干？于是投资人给出了不同的答案和解决方案。粗略比较起来大致有五种模式：

1、自创品牌+管理公司（万达方案）

2、投资品牌管理公司来开创品牌（世茂方案）

3、直接投资品牌+自建管理公司（碧桂园方案）

4、火力全开型（明宇酒店集团）

5、安心做业主，塑造投资人品牌（金茂、富力方案）

受制于资本来源的特点，房地产周期对于房企系酒店资产的周期有着更加紧密的关系，换句话说就是房地产周期可能会严重影响房企系酒店无论是资产还是品牌拓展的实际业绩，这在一定程度上定义了房企系酒店无论是资产还是品牌的基本市场基调。

但是无论何种模式，都将回归一个价值的原点：酒店的品牌溢价是否被投资人接受？

简单来说，房企酒店品牌是否被其它投资人认同，接受房企酒店管理公司的品牌输出？就目前情况看，万达酒店集团无疑还属于佼佼者，尽管资产基本剥离，但是品牌成长还是得到了市场的认可，这在高端酒店领域还是非常不容易的成绩。

放宽历史的视野，我们会发现轻资产+重资产的国际酒店管理集团资本市场的表现有一个特点：和全球房地产市场高度相关。相反分离式样的国际酒店集团比如万豪酒店集团和HOST酒店及度假村集团，一直稳健的对抗着房地产的行业周期，这个案例值得房企系酒店的投资人（业主）深思。

如果问房企系酒店的未来是什么？我的判断是：

1、资产和品牌分离是大势所趋；

2、资产将跨越房企系的藩篱被重新梳理，中国市场需要酒店投资人品牌，并且中国酒店市场足以支撑类似HOST 这样的优质酒店资产组合；

3、中国酒店业还没有看到具备黑石集团一样的超级资本玩家进入。

所有房企系酒店无论是资产还是品牌都将在资本的驱动下在资产和品牌的重组中震荡前行！当下中国酒店业出现的资产抛售潮起，正是一次新的行业整合大幕拉开的一瞬。