2022酒店行业资管谈论分享

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中国的酒店行业历史远远长于商业和写字楼，但酒店行业最大的问题在于大家在相当长的时间里聚焦于酒店运营，很少在酒店资产价值方面进行思考和开拓。以至于现在行业内大多数人把酒店资管与酒店运营当成了一码事，或者说站在酒店运营的立场去看酒店的“投融建管退”全流程。

为了便于大家理解，我举个不太恰当的例子来说明资管和运营的差别。

运营我作为一条轮船的船长，我需要招募管理水手，管理在哪儿拉上客人和货物/在哪儿按时卸下客人和货物，船上的吃喝拉撒和燃料消耗，如何抵御风暴和应对管制……这些都是我擅长做的，在所有船长里面我也是最好的，而且我还让这艘船挣了大钱。但这艘船花了多少钱，投资回报率是多少？这个不是我关心的。我只关心当初造船的时候为什么没能给我增加30%的承载力。

资管我作为轮船公司拥有很多条船，每条船的船长都要给我上缴利润。我需要监控每条船的健康情况，为他们维修、保养、买保险；除此之外我考虑更多的是哪条航线上需要增加/减少船只，要不要开拓新的航线，船队规模要不要扩大，有些船是不是该淘汰了，是购买别人二手船还是直接去造船厂定制新船，手头的船或者航线要不要卖给别的航运公司，手头钱多了我怎么投资/钱不够了我怎么能把这个缺口补上……

所以你会看到，资管和运营是不同层面的事务，他们关注的问题是截然不同的。船长关心的是运营利润，而轮船公司关注的是整体利润和资产/船的价值。轮船公司当然喜欢好的船长，但好的船长和运营并不能使船保值增值，甚至随着造船技术的改进和市场大环境的冲击，船还会加速贬值。

每个好船长都知道什么才是一艘好船，甚至只要给他一艘他梦想的旗舰就能纵横七海终结掉 Jack Sparrow 和他的黑珍珠。但任何一家成熟的轮船公司都不会不计成本的去打造这么一个梦幻奇迹号，他们给船长的永远是只有70-80分的船。不是因为他们不懂船，只是因为性价比最高。

即便都是轮船公司，有的轮船公司只有三五条船，有的轮船公司可能有几百条船，他们面对的问题在某些方面是一样的，但在很大程度上也是不同的，而公司应对的策略和路径也会天差地别。比如小的轮船公司业务可以非常灵活，业绩主要依赖船长，但抵御风险的能力较差；大的轮船公司业务稳定灵活性会比较差，但摆脱了对单一优秀船长的依赖，抵御风险的能力强，甚至不需要去保险公司投保而是自己直接经营一家保险公司（基数够大可以内部对冲偶发性风险）

所以，资管和运营是两个完全不同的角色。但如果想成为优秀的资管人和优秀的运营经理人，那么必然要对另一个领域有所涉猎和了解，甚至要做到精通两方面的事务，能够在宏观大局和单个项目之间找到关键点和平衡点且能执行到位。在很大程度上，一个优秀的资管人本身就应该是个合格的船长，但一个优秀的船长不走出自身经验的舒适区就很难成为一个资管人。

我们再回到酒店行业。

每个酒店行业的业主都像是一家轮船公司，区别只在于旗下的酒店数量有多有少，聚焦在某些不同的区域市场或者特定的细分客群市场。业主公司的业务也可以分成两大块，一块是以酒店运营为核心的（往往叫运营中心或者“资管中心”），另一块是以酒店资产为核心的（往往是以战略投资部和财务部为核心）。因为商用不动产的特殊性，它并不是像船一样在持续折旧和贬值，而是会在一个长周期里面价格/估值有涨有跌。所以业主公司里很大的一块职能就是如何在资产价格的周期性变化里进行套利，具体一点就是不断扩张好资产/淘汰差资产，且低买高卖，做大做强自己的公司资产。在这个过程中，会利用各种投资手段收购或开发，或者借助资产交易市场、金融工具/资本工具进行融资和退出，也就是之前我在资产管理的五个维度里谈到的第三个维度。

当业主公司掌握的资产和资源足够多、配置策略足够丰富之后，业主公司就有条件蜕变到第四个维度。这个维度的战略和创新往往是持有酒店类资产足够多之后的必然产物。比如当业主手里有十几家甚至几十家档次类似的酒店资产时，他就不必聘请外部的酒店管理公司进行委托管理，他自己的资源已经足够可以成立一家自己的酒店管理公司，且更加经济有效（就像轮船公司会自己开船运保险公司一样）。这种规模效应甚至可以跟银行谈判获得更加优惠的融资利率，满足发行比较复杂金融产品的门槛需求。更进一步的，他可以拥有自己的基金公司、信托公司甚至银行、保险公司，在满足合法合规的前提下，将这些酒店类资产的收益率与资金成本/利息之间进行套利。

所以大的业主公司（包括不限于酒店、商场、写字楼）的终极进化方向必然是基于资本的资产管理公司。资产管理是一整套逻辑、工具和方法论，不同的业主根据不同的情况可以选择适合自己的策略和路径。让资产保值增值的是资产管理而不是资产运营。资产运营是资产管理的一个重要的环节/手段/工具，但资产运营并不是资产管理的核心。

从这个角度来说，这轮疫情是个良好的并购扩张机遇。

上一个出身酒店行业的资本小巨头是万豪（万豪的前身是业主和开发商，万豪酒店品牌是蜕变的副产物），那我们可以期待下一个是香格里拉，还是中国哪位大业主？