中国酒店投资不景气的局面，如何破茧，让资产重生？

来源: 澎润酒店资产管理 侵删

      中国酒店业与房地产共同进入了存量时代，营业年限超过20年的酒店将面临更新改造的挑战。面对中国酒店投资不景气的局面，如何破茧，让资产重生？本期神秘嘉宾——夏国跃先生将就此话题展开讨论。

      夏国跃先生现任杭州和玺企业管理有限公司董事长兼总经理，中国饭店协会设计与工程专委会常务副理事长。夏国跃先生毕业于1985年浙江大学酒店管理专业，长期从事酒店投资、开发、建设、运营，期间参与和主持城市综合体开发、建设和商业广场招商和销售，并主持区域投资拓展，创办了艺术酒店连锁酒店品牌，参与了《长租公寓综合性能评价标准》、《住宿饮食业标准体系》、《住宿资产管理能力评价标准》等国家标准和行业标准，目前专注于商业不动产资产管理，参与资产重组、收并购、酒店存量资产改造等项目，对资产管理有独到研究和实践。今天他为大家分享的主题是——酒店存量资产的改造与重生。

#中国酒店资产管理现状

      中国多数酒店已度过20年的生命周期，面临更新改造再投入的问题。

●中国酒店业用30年时间，创造了估值约为5万亿的资产，已开业的高端物业占比80%。

●年度酒店资产回报率为1-3%，远低于银行的执行成本，有沦为不良资产的风险。

●国际发达国家行业标准和资本收购的基准线为6-8%。

●三十年历史建设高峰期，高端酒店进入改造期。

●酒店资产证券化刚起步，缺乏退出渠道。

●资管需求巨大，新增资产每年近1000亿。

#中国酒店的投资管理任重而道远

“报酬率是衡量酒店资产好坏的重要指标”

      2019年，中国全服务酒店资产报酬率的平均值为1.84%，2021年下降到1.74%，均未达到行业评估标准（行业回报率的评估标准：差2.7%、良5.7%、优7.9%）。经综合分析，中国酒店资产管理存在以下问题：

●投资融资渠道单一，以银行的经营性贷款作为主要融资渠道。

●资产管理缺乏专业资产管理团队。

●退出机制不完善，多以转让、变卖、法院拍卖作为退出方式，资产证券化处于初级阶段。

●非银行融资渠道缺乏，金融基金等相关产品无法支撑酒店资产的资金需求。

●资产管理数据统计缺乏标准，行业缺乏权威机构发布数据。

#存量酒店四大主要城市状况

      针对北京、上海、杭州、南京的高星级全服配套酒店的存量统计。

●近10-20年间诞生了80-90%的存量酒店。

●存量时代到来，有更新改造需求的酒店在未来5-10年将大量涌现。

#酒店收益与其他行业商业坪效对比

      热门城市的写字楼及购物中心，每平米的单日租金远高于酒店坪效。

      中国全服务酒店（利润）平均坪效1.9元/天。中国连锁酒店（以纯客房为主）的租金承受力为2-3元/天。全服务酒店的盈利能力与投资回报能力低于有限服务酒店。

      有限服务酒店发展较快，成为连锁酒店投资扩张的主要对象。

“客房是酒店盈利的主力军”

      纯客房酒店不能满足市场需求，重资产的全服务酒店的盈利能力有待提高。

#酒店存量资产的重生

      作为城市商业生态的重要一环，老旧酒店如何突破瓶颈，让酒店资产重新焕发出新的生命力？夏国跃先生探讨了以下四个问题。

●三大核心点：坪效、人均收益、客人体验度和满意度。

●酒店改造范围：全区域、餐饮和配套及公共区域、或客房及楼层。

●酒店改造模式：滚动式、单项目改造、局部分批、停业改造等。当酒店项目在目标领域已丧失竞争力或达不到理想回报率时，可从用途角度进行改造，如类住宅、写字楼、长租公寓、孵化器和商业体。

●改造资金筹储：置换模式、基金投资模式、租赁模式、对赌投资模式等。

#存量改造的关键

      从设计、定位角度，分析产品打造的关键点。避免传统酒店思维，选择对新消费和酒店创新经营有认知的、懂新模式经营的设计师。

●以运营为先，与对未来新运营模式有认知的的运营团队合作。

●关键场景和关键营业点位亮点的打造及传播力的打造。

●紧扣所定位的目标消费人群的新消费趋势和快速迭代特点，留出足够可变经营空间。

●优质且匹配度高的第三方运营品牌的整合。

#未来酒店的展望与期许

未来酒店是时间与空间的生意，对经营方式与经营理念提出了更高的要求。

“未来酒店是一种生活方式”

●更垂直+更专业：各经营区的outlets, 尤其是休闲娱乐区域，需要精准的市场细分，紧跟新赛道。

●场景切换的打造能力：多业态、多功能空间场景的打造更富有挑战性。

●打卡点的打造能力：增强营业区打卡点的传播能力及在镜头感中表现可传播的诱惑力。

●综合材料的把控能力：设计师与未来运营者对声光电、新材料、新技术的运用。

●前后台动线设计能力：压缩非营业区的面积，以员工的劳动强度，客人二次消费的频率为整体思路，寻找提升业主回报率的最优路线。

●最高效最经济的后台规划：尽可能提高客房区面积，建议客房区域占总建面积75%以上/有效经营面积达到总建筑面积85%以上。

●懂得新消费人群的消费场景和产品: 零零后成为消费主力。