酒店投资在不确定性环境求稳定

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当前大环境充满了很多不定性因素，以至于很多投资人会选择观望、犹疑。

从互联支付、互联网电商跨界投资酒店的明总，在疫情后以特许经营的模式投资了一家国际中高端酒店，聊到决策过程时，他给到以下回复......

疫情的肆虐让整个大环境的不定性因素增多，其中也不乏对酒店感兴趣的投资人会陷入犹豫，是不是再等等会更好。

近期，我们跟新手投资人明总交流，了解到他主业是互联网支付，在20年疫情后以特许经营的模式投资了一家国际中高端酒店。

其中也聊到了他为何会在20年疫情期且大多数人觉得不太稳定的时候选择投资酒店，以及选择国际中高端品牌和特许经营模式的思考路径。

本文将把明总的跨界投资经历分享给大家，希望能给对酒店投资感兴趣的朋友做参考。

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抢占机会比等待更重要

明总表示首先是好物业的难得，他所在的城市作为一线城市和二线城市的交界处，近年来吸引了较多大型企业入驻，加上政府对土地的控制，他所在市区里适合做中高端酒店的好物业越来越少，现在租赁主要是为了抢占先机。

其次是，疫情后的租赁市场明显理性了不少，物业租赁条件比之前宽松了许多。现在入场，不管是租金、租金递增比例，还是免租期都相对之前优惠了很多，是很难得的拿物业好机会。

最后就是所在城市的现有酒店主要是经济型，中高端酒店缺失，自己能抢占中高端酒店的“先机”。

从互联支付、互联网电商

到酒店投资，只为稳定

跟他聊起为何从“挣快钱”的互联网支付行业跨界到投资酒店时，他给了几点原因：

1.互联网受市场行情影响大，实体经济更稳健。

明总提到在疫情之前，互联网支付行业开始走下坡，虽然国家推行数字货币，但支付牌照被头部垄断了90%以上的市场，以至于小的支付公司没有大的发展前景；即使现在还有其他软件产品和电商平台的投资可以支撑，但行业竞争比较大。其次在疫情期间，很多人手里可支配现金减少导致电商平台的销售单量下降了很多，所以业务也不是很理想。这几方面让他感觉互联网创业不再是好的选择。

但是酒店行业不一样，出差商旅是必备，就像他们所在的互联网支付行业一般情况下线上交流也可以，但大家还是希望见面聊，毕竟见面的感觉会不一样，大家的关系也会更亲密。所以他觉得不管环境怎么变化，酒店的住宿需求会一直存在。即使现在受疫情影响，大家出差频次有所降低，但相信在疫情稍微稳定后也会有所反弹。

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这让我想到近期读到的一则新闻：4月28日，国际著名会计师事务所安永发布了一份《未来消费者指数报告》，评估在新冠疫情持续和其他不确定性因素的影响下，全球消费者的信心指数。

报告显示，全球受访者当中，有60%的人打算要有更多的储蓄，有超过50%的人表示他们的消费能力比以前下降了，会考虑适当减少在衣服、化妆品和酒类上的消费支出。相比来说，中国消费者对未来的预期更加乐观，有高达59%的中国受访者认为，他们一年以后的财务状况会比现在更好。而且，由于适当减少了消费，当前的财务状况也有改善。

不过，这份报告还显示，全球消费者在不约而同“节衣缩食”的同时，却愿意在某些方面增加支出。有这么几项因素被列为优先支出的范围：爱护地球、性价比优先、体验至上、健康优先、关心社会。

和2020年的报告相比，“体验至上”这一项的优先级被大大提高，有42%的受访者计划把有限的预算更多花在体验项目上，为精神层面的感受付费。趋势很明显：在后疫情时代，体验经济将成为一个确定性的高增长领域。

联想到我们所在的酒店行业，也可以理解为“酒店作为出行必要的住宿环节，不管外界如何变化，好的酒店住宿、好的体验依然会是大家愿意付费，甚至愿意付高费用的环节”。

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2.整体互联网产品更新换代速度太快，相对而言，酒店产品的生命周期更长、更稳定。

明总介绍到，整体互联网行业更新换代速度很快，很多互联网公司要想保持竞争优势，就需要不断投资、研发新产品。

对比起来，酒店做的是位置的生意，位置占住了产品能经得起时间的考验，在一定时间内就不会有大频次的更换。同时酒店的主要投资成本是在前期的装修投资，经营中也不需要再有大的资金投入。明总提到，好的酒店产品应该是经得住时间与市场周期考验的，能够体现出品牌对于消费人群核心需求的深度洞察。以明总选择的智选假日酒店为例，每次的产品迭代更新都会结合消费和投资市场的需求进行，同时每代产品也会将实用性、设计感以及对品质的要求结合在一起。

听明总这么一对比，也联想到很多投资人关注的酒店产品迭代频次问题，现在市场上确实也有很多酒店产品更新频次过快，以至于投资人门店刚装修好没过2-3年，新一代酒店产品又推出市场，原本领先的产品一下子不再是香饽饽，这其实是在隐形损害投资商的利益。

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智选假日大床房

3.对比起餐饮和园区投资，酒店在实体行业里相较更稳定、更简单。

明总坦言，投资角度最希望回报周期短，投资回报稳定。

相对来讲，酒店是比较稳妥的投资，虽然也有风险，但是对比餐饮、工厂园区而言，风险不会太大。酒店相对成本清晰、价格透明，能算过来帐，酒店一般是在前期装修投入后，经营期会有稳定现金流进入，投资回报也比较稳健。

并且酒店行业也有成熟的连锁品牌，只要加盟成熟可靠的品牌，自己能少花精力、也稳妥。

第一次投资酒店，选择国际酒店品牌的特许经营模式，寻求稳定的支持和管理自主权

明总之所以选择加盟酒店品牌，也是因为自己没有酒店经验并希望可以少花点精力。但为何还会考虑做智选假日酒店的特许经营+模式？在一定程度上我们会觉得比较矛盾，但他是这样思考的。

1.商业综合体，需要国际酒店品牌的溢价能力。

明总在跟开发商签合同时，对方提出的要求是酒店品牌要带有国际性质。因此在做品牌选择时，就直接对比了多个国际中高端品牌。

在全球知名的国际酒店集团中，洲际酒店集团作为最早进入中国的国际酒店集团之一，在国内已经发展了近40年，历史比较久，门店数量也比较多。而其中擅长商旅市场的智选假日酒店在国内发展速度也比较快，而且智选假日酒店品牌完全由洲际酒店管理集团运营，不管是前期筹建还是后期的运营，都具备是国际酒店管理公司的专业能力。因此明总在对接智选假日酒店没多久，便确定了双方的合作。

这不禁也让我想到在某地级市看到的智选假日酒店，该市政府为了推动城市经济的发展，大力招商引资，在酒店住宿板块就引进了智选假日酒店，它也顺理成章的成为了该市最高端的酒店。

这家门店从入驻的那一刻开始，便是自带“主角光环”。以至于后来我不管是在社区的宣传栏上，还是在该城市的各大招商宣传广告中，都会看到类似的描述“高起点、高平台招商，重金引入国际国内一线品牌，第一个国际酒店——洲际智选假日酒店已进驻，将会提供更好的旅游服务环境，带领本市酒店行业向更高标准发展”。

不难发现，很多开发商、政府在寻找酒店品牌时，不仅是简单的投资回报逻辑，更多还是希望利用国际酒店品牌提升整体物业价值，方便项目整体的销售开发，以及整体区域的商业运营。

2.投资角度，同样需要算得过来帐。

虽然开发商有要求国际酒店品牌，但明总从投资角度其核心目的是要挣钱，所以太高端的五星级酒店一是投资预算无法支撑，其次是投资回报不一定算得过来帐。但是相对来说，智选假日酒店这样的中高档酒店品牌，不管是在投资成本上还是投资收益上都比较适合。

明总介绍据他调研了解，智选假日酒店的单房造价在13-15万元，官方报价相对同类型的酒店会低2万左右；再加上智选假日酒店的采购供应体系给到投资商很大的自主权，而且酒店内设施设备重点关注客人最核心的需求体验，预估最终从报价到实际落地可能会比同类型低3-4万。

然后在运营成本方面，智选假日重点关注核心需求的商业模式也使得它的运营效率更高。他所了解到智选假日酒店的单房运营本在120-130元左右，人房比在0.2-0.3，相比于同类型酒店，具有很大优势。

最后就是稳健，与许多中高端品牌不同，智选假日酒店敢于运营200-300间客房的大体量酒店，且入住率并不比同档次的酒店低，这主要是得益于洲际酒店集团丰富的渠道贡献。酒店通过成熟的收益管理政策，控制OTA散客占比，避免所有鸡蛋在一个篮子里，同时大力增加酒店协议公司份额以及运用洲际酒店集团各个渠道赋能，多点开花，保障酒店入住率的稳定。

所以相对而言，高的入住率、低的运营成本，到投资人手里的利润会更高。再加上更低的造价，这笔投资算得过来帐。

3.成熟的会员体系，能带来稳定的商旅客源。

确实出于职业惯性，当我看到地级市的智选假日酒店时也会思考当地的消费能否支撑住这家酒店的生意？走访了解后才发现完全是我“多虑”了。在该地的几天想预定酒店体验但都显示满房，最后只能以看房名义让服务员带着参观下，据介绍门店的均价在300元左右，并不比一二线城市差。这家酒店因为有宴会厅和自助餐厅，平时会议团很多；再加上这家门店是目前市里唯一的国际联号酒店，性价比很高，所以有外地的商务客，且复购率也比较高。

据了解，洲际酒店集团除了提供传统的会员体系支持，还有专门为商务人士定制的IHG商悦会。在疫情后，他们也加大了对本土商旅市场的拓展，直连本地差旅公司，触及到更多中小型区域性企业。

一些规模较小的公司可能出差间夜数达不到IHG系统认定的大客户标准，但针对这种规模比较小的公司，洲际酒店集团也推出了“IHG商行计划”。只要是在当地政府注册的公司实体就可以申请此计划，此后公司员工就享受洲际酒店集团旗下所有品牌酒店的预定折扣，且没有最低间夜数限制。

这吸引了很多中小企业的加入，因为在签署商务协议的时候，他们不仅可以享受到该酒店的协议价，也可以享受到全球IHG酒店的协议折扣。

同时，这对于酒店维护本地中小商务客源来说是一大利器，能帮助酒店提升本地商务客源的粘性的同时，也能提高销售总监的积极性。

智选假日“商行计划”

4.特许经营+模式，投资人有更大自主权。

针对智选假日酒店的特许经营+模式，明总表示自己和股东都觉得选择这种模式比较好，而且这个模式也是吸引自己选择智选假日酒店的原因之一。

其原因主要是觉得这个模式会灵活一些，自己作为投资人的主动权在合作中会大一些。除了酒店项目筹建过程中有更多的决策权外，在运营中尤其是店长环节更灵活。

比如：集团会在门店开业第一年指派一位总经理，为门店的顺利开业和成功度过爬坡期提供保障；

在开业一年后，如果投资人觉得自己已经基本了解酒店行业，掌握了一定的酒店管理方法、经验后，也可以自己招聘店长或者继续使用品牌委派的店长。

5.品牌的运营与培训支持，投资人感受到坚实的运营支持。

另外明总进一步讲到，虽然选择了特许经营+模式，但智选假日酒店也会提供全方位的支持，这也让没有经营过酒店、不懂酒店管理的明总和股东团队觉得放心。

第一是运营团队的支持，对门店业绩有所保障。

除了前面提到的集团下派酒店总经理帮助投资人平稳度过爬坡期外，智选假日酒店品牌也会安排专人也就是特许经营绩效支持负责人跟投资人对接。他背后有一支跨收益管理、市场营销、运营、餐饮等职能的专业团队提供支持，推动酒店营收增长，并持续优化这些支持的效率和效果。

比如收益管理经理会从更高的层面分析市场区域，给到酒店更加清晰的预判和方向，参与到日常的工作当中，从数据、市场趋势、竞争对手以及竞争对手的价格上面，给到酒店定价策略的调整，细分板块，最大化提升酒店收益。

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第二是品牌的培训支持，帮助投资人获得专业知识。

这也是明总选择加盟智选假日酒店品牌很重要的关键点，他虽然不参与管理，但希望可以安排团队的管理层去学习运营，最终能提高门店入住率、客户的评价以及提高门店的服务标准。

据了解，智选假日酒店在培训体系中，会有针对投资人的“业主启航沟通会”，也有“总经理训练营”。门店会在酒店的装修筹开阶段和运营阶段接受培训支持。其中装修筹开阶段，会从筹开工程设计、筹开采购关键事项、酒店系统搭建、筹开流程与关键节点展开培训；运营阶段则会从品牌战略、宾客体验、市场销售和业绩爬坡、绩效支持、风险管理和合规要求等角度展开。

最后就是后台系统的支持，让投资人更轻松、快捷地了解门店情况。

洲际酒店集团针对特许经营门店提供一站式服务平台，让酒店业主、投资人和经营者能通过最便捷最快速的方式，查询到酒店经营相关的各个部门营运手册、服务标准和疑难问题处理的最佳处理方式等。

结语

经济学家何帆老师在自己的序列书《变量4：大国的腾挪》中把2022的主题定为“腾挪”，我觉得当下的酒店投资行业也比较适用。

腾挪是一个围棋术语，比如你和对手在棋盘上博弈时，发现左上角已处于劣势，无子可落。此时，你应该在新的地方落一颗子，整个势能和格局通过开辟新的战场就有可能发生改变，甚至反败为胜。

何帆老师将这一围棋术语用到经济观察中。正如今天的中国，有利可图的行业都出现了落子，很多领域竞争过度，形成红海现象和板结的状态。有人选择躺平，大呼“没戏了”，有人选择死磕，当然边际效益会越来越低。

有没有可能通过腾挪的方式开拓一个新世界？

的确，虽然当下尤其是2022年开年酒店行业就受到疫情的影响比较大，对很多人的信心有所打击。但依然会存在很多看好酒店行业，并且继续加仓的投资人。

就像明总一样，对比了多个行业后，还是觉得酒店投资更稳定，即使充满了很多不定性因素，但依然不会阻挡他的脚步。