家族酒店逆势下如何生存与发展

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本文根据5月31日02期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。

投资人仲继宇大学本科学的是金融专业，毕业后去了中信证券，但在2015-2018这三年里经历了股市的黑暗，等待着其它的发展机会。

他投资了2家亚朵酒店、1家美居酒店，3家酒店都是自有独栋物业，现在3家酒店都在做隔离工作站。他认为：短期要谨慎，中期需观望，长期保持乐观

【酒店投资百人汇】栏目，用视频直播访谈对话的方式，对话不同酒店的投资人从第一人的视角，讲述和酒店行业结缘、投资到落成一家酒店的故事分享投资过程中的成功和教训，欢乐与泪水。

期望热爱酒店产业的投资人、品牌主、从业者，一起在热爱的基础上，聚集专业做好一门长久的酒店投资生意。

5月31日，02期嘉宾邀请了华北地区的资深酒店投资人仲继宇先生。

据了解，他投资酒店4年，累计投资项目3个，投资金额达6000万，主要投资区域：华北;投资品类：中高档;已投品牌：亚朵/美居。

以下内容根据本期直播对话中仲继宇自述整理：

从金融圈跨行到酒店投资圈

我是北方人，老家在哈尔滨。大约在2007年，我记得在我们学校附近有一个叫“禧龙”的酒店，它是一个在黑龙江省内比较有知名度的连锁品牌。禧龙的酒店装修风格很高级，和其它酒店不同，这也是我对酒店的最初印象。

2015、2016年，我花重金体验了世界上最好的酒店——迪拜帆船酒店，整体感觉确实很不错。迪拜帆船酒店不仅有悠久的历史，而且它走在了高端酒店的最前沿，例如，当时酒店就实现了管家服务、房间里的电动窗帘、电动马桶等。

但以上这些印象，都是我作为一个“非酒店人”对酒店的印象，当时并没有涉足到酒店行业。

我大学本科学的是金融专业，毕业后去了中信证券，但在2015-2018这三年里我经历了股市的低谷，后来心灰意冷地回到家，等待着其它的发展机会。

当时，家里买了一栋楼，这栋楼的租户大概有20家左右。原计划是对这栋楼做整体的改造升级，但是租户多且杂，不好管理，就想投资其它的产业，例如KTV、足疗店、教育机构等，但最后我们考虑投资酒店。

投资酒店的原因在于，当时物业所处的区域开了一家亚朵品牌，正好我认识这家亚朵的投资人。和他聊过之后，发现这家亚朵酒店的收益以及投资回报率都较好，于是我又和亚朵的开发人员进行了深入交流，从此跨入酒店投资圈。

目前，我投资了2家亚朵酒店、1家美居酒店。三家酒店都是自有独栋物业，投资的第3家亚朵酒店是商业配套的主楼，有独立电梯和地下停车场。现在3家酒店都在做隔离工作站。

在2022年元旦之后，我的美居酒店做了隔离工作站，但整个酒店状态是不温不火的状态。因为天津和北京属于京津冀城市群，天津受北京疫情影响较大。而且如果天津市内发生局部疫情时，对天津的整体酒店收益影响较大。

2022年五一前夕，大家都期盼酒店市场能够回暖，但是没料到五一仍然受到了疫情的影响。整个五一期间流量依旧低迷。

2022年天津酒店市场呈现出两极分化的状态：市区内的酒店收益一般；滨海地区的收益尚可。

2022年从新年至今，天津酒店市场的日子并不好过，具体表现是：难受的很难受，酒店没有生意，不接受隔离，生存挑战很大；“隔离工作站”这类酒店的收益相对还好，但收益和回报周期也达不到预期。 

投资第1家亚朵酒店

一边学习，一边经营

记得第一次投资亚朵酒店时，当时家里的长辈，以及其他的工程前辈都在帮助我，跨行进入酒店业，我也一直在学习酒店的专业知识，包括品牌报价、竞品对比、物资采购、成本预算等方面。

2018年之所以选择亚朵品牌，首先是被亚朵的品质和服务所吸引；其次是品牌的装修风格和会员粘性都较好；最后品牌定位和物业条件比较匹配。

当时，亚朵的开发人员在前期做了项目投测预算表，我自己也做了投入产出比的测算，例如，如果算上没有退租的一部分租户，我再重新找办公地点，这些都会产生额外的成本费用。自有物业，更多要考虑的是资产的保值以及增值。

亚朵的开发人员预算酒店回报周期是在4年半，但实际经营预估是4年，原因在于：

1、 自有物业，降低投资成本：自有物业没有物业管理费，物业价格相对比市场价低10-20%左右；

2、 物业所处商圈流量好：亚朵品牌的口碑好，品牌具有一定的影响力，所以亚朵店第一年的业绩不俗，RevPAR最高达390元，酒店满房的天数约达100天。

第1家亚朵酒店，净经营资产收益率大约为5%（不含租金）。

最满意美居酒店的物业和供应链

目前，在我投资的3家酒店里，比较满意的是美居酒店。它也是3家酒店中，物业面积最大（约16300多平米）；客房体量最多（172间客房）；投资金额最大（总投资额3300万，不含物业费）。

物业有16层，每层1000米左右。经过3-4个月的谈判磋商，2019年下半年用合适的价格买了下来。

因为物业体量较大，选择亚朵有点大材小用。当时考虑的品牌有智选假日、希尔顿欢朋、万达、美居。最终锁定在智选假日和美居两个品牌之间，物业达不到智选假日的加盟标准，选择美居酒店的原因，在于：

1、具有标准化流程：管理政策不会朝令夕改，不会出尔反尔，也不会搞小动作，整个系统较为严谨。

2、具有专业团队：当时，我在华住酒店集团高端事业部营销总监程总的办公室里详谈了很久，他从项目立项、投资测算、品牌规划等方面做了专业的分享，预计将“我投资的这家美居酒店”打造成天津的标杆项目。

3、具有审美品位：美居的设计风格具有市场竞争力，符合年轻人的潮流定位。

4、具有投资性价比：美居的投资性价比较高。相对来说，美居的运营成本比亚朵低。

物业本身的排房量可以更高，有两层做了自己的办公室。美居酒店的单房投资额是16万左右，总投资额约3300万，不包括物业成本。

美居酒店的周边，有1家某品牌的五星级酒店、1家中端酒店、1家经济型酒店，总体来说，竞争不大，酒店的整体RevPAR是符合预期的。

实际投资额和前期预算相差不大。

美居酒店的满意点主要在于物业优势，表现在：

1、价格合理。

当时选择物业时，物业租金较高，酒店装修成本约达2000万，投资压力较大。

如果是购买物业，除了资金流会受到限制以外，十年后的资产会归属于自己，相对来说投资成本低。

当时购买物业时，相对来说是较好的契机。我们买完楼之后，附近新建的楼的物业成本会更高一些。

2、 商圈潜力大。

物业所处的天津生态城宜居，并且是正在重点打造的旅游圈，像类似具有商业性质，尤其是单体量、大面积、适合做酒店的物业很少。

3、供应链采购成本低：包括工程、酒店物品的采购，是从华住易购和本地寻找的供应商，而且价格较低，节省了投资成本。

华住团队在开发、设计、项目管理、验收等方面，专业度都比较高，但项目遗憾点在于：

1、没有提前做项目设计规划，增加了投资成本。设计花费了一个月的时间，但设计功能仍然有缺失。

2、集团面对大体量的物业，以及非常复杂的弱电系统，工程管理能力有提升的空间，但好在后续都解决了。

美居在疫情前的售价在450-500元之间，平均售价为400元左右，协议价在360、370元左右。

美居酒店的定位是商旅酒店，但我的物业商圈处在旅游区，所以与它的品牌定位是有冲突的。经过区域内的深耕，我们将协议客占比大幅提升，2020年疫情爆发前能保持收益平衡。